Crédit immobilier et taux d'usure:ce qui va changer à partir du 1er Février 2023

C’était une attente d’une bonne partie des professionnels de l’immobilier : le relèvement mensuel du taux d’usure. Il sera effectif dès le 1er février 2023, a annoncé la Banque de France, vendredi 20 Janvier.

Elle a proposé « un ajustement technique » du calcul de ce taux, le taux d’emprunt plafond dans l’immobilier, ce qui devrait faciliter (un peu) l’accès au crédit pour les particuliers.

Le taux d’usure plafonne l’ensemble des frais d’un prêt immobilier : taux de crédit pratiqué par la banque, éventuelle commission des courtiers, assurance emprunteur. Son mode de calcul constitue, depuis des mois, dans un contexte de remontée des taux, un obstacle pour nombre d’acquéreurs.

Un bol d’air au marché immobilier ?

Depuis plusieurs mois, les taux d’intérêt remontent dans le sillage des taux directeurs de la Banque centrale européenne, et plus vite que ce taux d’usure.

Rehausser le plafond du taux d’usure peut offrir ainsi un bol d’air au marché : il permet aux banques de prêter plus cher, mais aussi à chaque autre composante du coût du crédit d’être prise en compte sans dépasser le plafond légal.

Cela permet, sur le papier, in fine, l’acceptation de davantage de dossiers de demande de crédit. Mais la formule de calcul du taux d’usure, définie par la loi, elle, ne change pas : une moyenne des taux pratiqués par les banques au cours des trois derniers mois, augmentée d’un tiers. 

Un déséquilibre dans la répartition des crédits

La Banque de France avait remarqué ces derniers mois qu’en fin de trimestre « certains dossiers, dans l’attente de la prochaine hausse trimestrielle significative du taux d’usure », étaient reportés au début du trimestre suivant, créant un déséquilibre dans la répartition des crédits.

Pour lisser les relèvements du taux d’usure, le calcul se fera donc tous les mois et non plus tous les trimestres à partir du 1er février et, ce, jusqu’au 1er juillet. Un arrêté doit être publié dans les prochains jours pour officialiser cette mesure.

L’idée de ce relèvement mensuel avait été étudiée lors d’une réunion qui s’est tenue à la Banque de France la semaine dernière et qui avait rassemblé courtiers, banquiers et les services de Bercy.

Le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau avait lui-même évoqué ce jour-là « un ajustement technique » devant la commission des Finances du Sénat, rappelant au passage que « le taux d’usure est destiné à protéger les emprunteurs contre des taux anormalement élevés ».

Aucune banque ne peut vous prêter au-delà de ce niveau du taux d’usure. Depuis le 1er janvier, c’est par exemple, 3,57 % pour un crédit souscrit sur 20 ans ou plus (assurance et frais divers compris). 

Les taux pratiqués en moyenne en décembre estimés à 2,34 %

Avec des prix immobiliers élevés et des taux qui remontent rapidement, c’est aussi le niveau d’endettement des acheteurs qui inquiète. Les taux pratiqués en moyenne en décembre sont estimés à 2,34 % par l'Observatoire Crédit logement-CSA, et ils continuent de grimper.

Cette actualisation mensuelle du taux d’usure ne devrait pas totalement débloquer le marché du crédit. Face à la hausse soutenue des coûts des logements anciens (+ 4,2 % en 2022 et + 14,5 % entre 2019 et 2022) et l’augmentation des taux d’intérêt, la capacité des ménages à acheter a été affectée ces derniers mois, insiste l’Observatoire Crédit logement-CSA.

Sur 2022, le nombre de prêts accordés a chuté de 20,5 % par rapport à l’année précédente.

La surface achetable a reculé de 4.5 m² pour la France entière. La durée moyenne atteint un nouveau niveau inédit : à 20,7 ans en décembre (248 mois), alors qu’elle était de 13,6 ans en 2001 (163 mois). Un allongement qui n’est plus suffisant pour compenser les conséquences de la hausse des prix des logements ou amortir les effets de l’augmentation des taux d’apport personnel exigés, souligne l’Observatoire.